Norma pomiaru powierzchni galerii handlowych a podejście właściciela.

Gdy przeanalizowałem w swoim portfolio sposób mierzenia powierzchni najmu w galeriach handlowych w Polsce to od 10-ciu lat funkcjonują dwa podejścia rynkowe „brutto” i „netto”. Definicje te określane były indywidualnie przez właścicieli obiektów handlowych. Każdy pomiar w podejściu brutto czy netto różnił się od siebie, ponieważ nie było to podparte żadną normą pomiaru powierzchni, inwestorzy pod każde zlecenie różnie interpretowali sobie te pojęcia.

Pojęcia

 Omówmy dwa podstawowe pojęcia, które nie są umocowane prawnie, ale są powszechnie używane w środowisku najmu powierzchni handlowych. Pierwszym z nich jest powierzchni brutto najmu pojedynczego lokalu. Jest to powierzchnia mierzona po obrysie zewnętrznym, do płaszczyzny dominującej w przekroju pionowym (pomijamy podmurówki, cokoły). Ściana pomiędzy najemcami po połowie wliczana jest do najemców. Pustki i antresole wliczane są do powierzchni najmu. Do powierzchni lokalu wlicza się ściany graniczące z częścią wspólną budynku i wlicza się ścianę zewnętrzną. Drugie pojecie to powierzchnia netto pojedynczego lokalu. Sposób pomiaru i liczenia odpowiada temu z normy PN-ISO 9836:1997.

 

BOMA Retail

Ostatnie 5 lat zleceń czy nawet zapytań o pomiary powierzchni handlowych to zdecydowanie rozwój normy BOMA Retail. BOMA Retail to zdecydowanie najlepsza norma pomiaru powierzchni galerii handlowych i jedyna o przeznaczeniu dla obiektów handlowych.  Jest to też norma, która daje największe powierzchnie najmu. Norma ta opisuje zasady: od pomiaru i liczenia zarówno samej powierzchni najmu (sklepu) jak i powierzchni wspólnych aż do sposobu wyliczenia współczynnika, który jest uwzględniany w powierzchni najmu netto. Norma  BOMA Reatail to standard określający zasady pomiaru i kalkulacji powierzchni galerii handlowych a także innych miejsc przeznaczonych do celów handlowych.

BOMA Retail daje największe powierzchnie

Jak praktykują zarządcy galerii handlowych?

Praktyka natomiast pokazuje, że tylko nieliczni, w bardzo małym % zlecają pomiar i wyliczenie współczynnika powierzchni wspólnej w galeriach handlowych. Przeważnie zlecany jest pomiar tylko powierzchni najmu sklepu i za niego najemca jest rozliczany. Częstą praktyką jest zlecanie pojedynczych lokali do pomiaru, które są w ciągach sklepowych. Jeżeli mamy pomierzyć powierzchnię danego sklepu to koniecznie trzeba wejść i pomierzyć ściany zewnętrzne mierzonego sklepu od drugiej strony. Niezbędne są współrzędne ścian z dwóch stron aby móc wyliczyć położenie osi ściany – w innym przypadku nie będzie to możliwe. Jak sobie radzić w przypadku braku dostępu do sąsiednich lokali?  Należy że pomierzyć tylko ten zlecony lokal i następnie odbić połowę grubości ściany na zewnętrz pomiaru. Błąd takiego opracowania jest od kilku mm do kilku cm. Zależy to od tego czy grubości ścian w projekcie budowlanym lub wykonawczym w rzeczywistości odpowiadają grubością ścian w budynku. Sytuacja może być jeszcze utrudniona tym, że często mierzone lokale są obłożone na niektórych ścianach od podłogi do sufitu bardzo wymyślnymi zabudowami k-g. Rzeczywiste uchwycenie (o wyliczeniu nie ma wtedy nawet mowy) osi ściany, czyli granicy najmu graniczy z cudem. Jeżeli do tego dołożymy nieaktualny projekt to rozbieżności mogą sięgać do 0,5m² do ok 10m² na jeden sklep o powierzchni od 50 do 1000m². Co dziwne takich zleceń mam dużo w skali roku w różnych miastach w Polsce. Geodeci nie wiedząc czemu przemilczają te sprawy a inwestorzy ślepo im ufają. Jeżeli przyjmiemy pomiar takich pojedynczych najmów przez kilka lat (często różnymi wytycznymi) i potem będziemy chcieli to połączyć (stworzyć rzuty pięter) to już niejeden inwestor się przekonał, że trzeba to wszystko wyrzucić do kosza i zrobić pomiar całości (całej galerii) od nowa w oparciu o jedne zasady pomiaru powierzchni.

 

Rent-Roll

Drugą kwestią jest rent-roll, który w przypadku pomiaru pojedynczych lokali jakoś nie zawsze jest aktualizowany i suma moich powierzchni najmu nie zgadza się właśnie z rent-rollem. Uważam, że rent-roll powinien być w jednym excelu razem z powierzchniami wyliczonymi przez geodetę – mogą to być różne zakładki ale w tym samym excelu. Uważam, że lepiej się nauczyć tabelki excela, którą przekazuje geodeta lub poprosić geodetę aby ujął  w Excelu swoje wyliczenia do rent-rolla – inaczej będą  duże rozbieżności.

Rent-roll zawsze ujmuj w excelu z najmu

Święta zasada – 1 excel do celów najmu!

Jednak na etapie początkowym zlecania usługi pomiaru powierzchni galerii handlowej przy tak dużych obiektach nikt nie rozmawia o pomiarze całości. Pragnę Państwu zwrócić uwagę, że karygodnym błędem jest tworzenie kolejny exceli na cele komercji! Zdarza się to bardzo często i wynika z tego, że osoby te nie chcą poświecic chwili czasu na zapoznanie się z Excelem narzuconym przez BOMA. Są tam liczne formuły, odwołania, które często są przez osoby od leasingu kasowane i dane wprowadzane są „z palca”. Powoduje to duże rozbieżności, które wraz z latami napiętrzane są przez kolejne osoby przejmujące pracę na takich plikach. Efektu, nie trzeba chyba już tłumaczyć, a takie sytuacje przerabiam od lat u inwestorów nagminnie.

 

Sznureczek decyzyjnych osób

Kolejną kwestią podejścia inwestorów jest to, że podczas rozmów o pomiarze galerii handlowych w normie niech będzie BOMA Retail, wysyłam oferty z tą normą, oferta jest zaakceptowana na poziomie zarządu a za jakiś czas odzywa się osoba, która wcześniej nie prowadziła ze mną rozmów na temat wyboru normy i prosi mnie o pomiar powierzchni najmu jednego najemcy ale nie normą BOMA tylko inna normą. Zwykle takie zlecenie jest według jakiś wytycznych – pewnie według starych zapisów z umowy najmu. Nawet często nie wiem, nie mogę się dowiedzieć czy jest to pomiar zlecony ze strony właściciela czy działu komercjalizacji. Zdaję sobie sprawę, że w korporacjach decyzyjność w takich kwestiach odbywa się długoterminowo i na kilku poziomach, jednak brak przekazywania podstawowych informacji pomiędzy działami firm zarządzających nieruchomościami robi krzywdę tylko właścicielowi i zarządcy nieruchomości.

Nie bagatelizuj pomiarów powierzchni całej galerii

Dlaczego tak się dzieje?

Moich zdaniem, za mało osób bierze udział w olbrzymich wydarzeniach zmiany portfela nieruchomości i dlatego pewne rzeczy się pomija, nie dopilnowuje, nie pomyśli się, czy nawet wiedząc, że jest źle „machnie się ręką”.  Takie jest moje zdanie po 10 latach pracy, obserwacji i współpracy z tysiącami osób biorących udział w  zarządzaniu nieruchomościami. Wynika to z tego, że pomiar powierzchni jest traktowany marginalnie. Powszechna opinia jest taka, że w skali przejęcia portfela nieruchomości nie ma on wielkiego znaczenia, ale jak weźmiemy sobie portfel nieruchomości 500 000m² i różnicę w pomiarze najmu tylko 3% to da nam to 15 000m² powierzchni najmu a w kwocie da nam to? Ci co czytają ten artykuł sami wiedzą ile tracą. Podczas moich szkoleń nieraz słyszeliśmy opinie, że uczestnikom odradzano udział w takim szkoleniu na temat zwiększania powierzchni najmu i padały takie cytaty ów doradców: „Po co tam idziesz, powiedzą Ci, jak zwiększyć powierzchnię biura o 0,5m2. Co nam to da?”. Po szkoleniach ludzie twierdzili, ze nie byli świadomi jak olbrzymie powierzchnie uciekają co miesiąc!

Jeżeli jest taka możliwość podczas kupna czy sprzedaży jednej nieruchomości lub portfela nieruchomości to trzeba podejść do tego kompleksowo! Najlepszym momentem na pomiar powierzchni najmu jak i powierzchni wspólnej jest zmiana właściciela centrów handlowych lub po generalnym remoncie. Oprócz samego pomiaru powierzchni najmu, powinno się zlecać pomiar powierzchni do celów podatku od nieruchomości  oraz inwentaryzację architektoniczną. Życzę wielkich i udanych transakcji wielu portfeli nieruchomości.

Kopiowanie treści artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.

Autor: Adrian Hołub

adrian.holub@geodezyjny.com

Tel: 608 577 042

Measure it soon